重点城市房地产政策频出 多地启动“工抵房”价格管控

来源：21世纪经济报道作者：李莎

9月中央政治局会议释放房地产政策调整的积极信号，9月底四个一线城市相继推出楼市新政，进一步加快各地楼市政策调整步伐。仅9月30日当日，重点城市中武汉、厦门、东莞等城市均出台楼市新政，支持合理住房需求释放。

系列政策利好叠加国庆假期促销力度加大，国庆假期重点城市楼市活跃度明显提升。克而瑞数据显示，国庆假期北京、上海、广州、深圳、杭州、武汉、西安、济南、苏州、郑州、重庆、南京等22个重点城市到访量均有不同程度回升，整体认购面积环比增长12%，同比上升26%。同期北京、上海、广州、深圳、杭州、苏州、青岛、天津等19个重点城市二手房成交面积同比增长161%，成交回暖幅度好于新房。

值得注意的是，目前各地不同程度存在销售“工抵房”的现象，其中不乏以“工抵房”名义促销的特价房源，对当地房价带来扰动风险，江西资溪、丰城、瑞金、鄱阳、赣江新区等地发文加强“工抵房”价格管控。各地房地产调控的针对性和精细化程度有所加强，但放开限制性措施、加大房地产金融支持力度仍是近期各地新政的重要着力点。

中指研究院研究副总监徐跃进向21世纪经济报道记者表示，未来北京、上海和深圳的限制性政策仍有优化空间，二线城市及三四线城市也有望加大购房补贴力度，进一步推动市场量价企稳。目前“银十”开局表现超预期，核心城市市场回稳态势明显，居民置业信心开始恢复，预计短期内新政将继续显效，10月市场销售数据或出现明显增长。接下来，推动经济基本面改善仍是稳地产、稳预期的关键，四季度若政策持续发力、经济加快复苏，核心城市楼市或筑底企稳，全国市场企稳亦可期。

楼市新政密集推出

9月26日中央政治局会议首次提出，要促进房地产市场止跌回稳，明确要调整住房限购政策，降低存量房贷利率等内容，释放了积极的政策信号，打开新一轮房地产政策调整窗口。

9月29日，央行落地一揽子房地产金融举措，包括批量调整存量房贷利率、优化个人住房贷款最低首付款比例、完善商业性个人住房贷款利率定价机制等等，对稳市场、稳预期产生更加积极的作用。

随后，9月最后两天，上海、广州、深圳和北京均推出楼市新政，涉及限购政策优化、降低首付比例、减少增值税免征年限、适时取消普宅与非普宅标准等内容，进一步降低购房门槛和购房成本，着力增加市场需求量。作为重要的楼市风向标，一线城市楼市新政的推出，加快了各地房地产政策调整优化的步伐。

9月30日，河南出台20条措施，从全面取消限购，严控商品房建设增量、优化存量、提高质量，推动认房不认贷、推进住房“以旧换新”等方面，从全省层面对房地产政策优化方向和着力点进行部署。

同日，福建发布楼市新政，包括支持各城市因城施策取消住房限购、限售、限价等方面限制性措施，取消普宅和非普宅标准、优化家庭住房套数认定标准，下调二套房首付比例，加大公积金购房支持力度，落实降低存量房贷利率政策等等。

在城市层面，10月9日，杭州出台新政，首套房、二套房首付比例统一为15%，提高公积金贷款额度、落实降低存量房贷利率、取消新出让用地限价措施、因地施策加大购房支持力度等；同日，福州发文优化房地产政策，同样将首套房、二套房比例统一为15%，优化家庭住房套数认定标准，落实降低存量房贷利率、及时取消首套房和二套房认定标准、支持商品房营销推广等等。

9月中央政治局会议召开后出台房地产新政的还有无锡、厦门、武汉、东莞、中山等地，着力优化房地产信贷政策、取消限制性措施。

系列利好政策提振市场信心，叠加各地多样化促销活动，目前重点城市购房的优惠力度加大，从而促进国庆假期期间重点城市市场活跃度明显回升，“银十”开局良好。

徐跃进表示，国庆假期期间房企促销力度普遍加大，核心城市楼盘到访量、认购量均较节前大幅提升，部分项目成交量已超9月全月，市场回稳迹象明显。

克而瑞数据显示，国庆假期重点10城二手房成交同比倍增161%，重点城市来访、认购量均有不同程度回升，显著好于9月，总体有止跌回稳趋势。四个一线城市新房和二手房成交均大幅增长，前期深度调整的天津、武汉、郑州等地来访量和认购量小幅上升，多数城市虽行情相对平淡，但已有止跌回稳迹象。

中指研究院政策研究总监陈文静向21世纪经济报道记者表示，近期各地加快落地各项政策，核心城市房价有望趋稳，四季度房地产市场活跃度有望提升，加快核心城市市场筑底企稳步伐，也有望进一步带动全国房地产市场筑底节奏。

从政策趋势来看，陈文静认为，短期内一线城市政策已基本到位，未来限制性政策仍具备优化空间，二线和三四线城市也有望加大购房补贴力度，进一步推动市场量价趋向稳定。完善去库存政策，改善市场供求关系或是政策重要发力点。

多地出手管控“工抵房”价格

21世纪经济报道记者采访发现，各地存在销售“工抵房”的情况。

一位在北京某品牌房企市场部门就职的人士向21世纪经济报道记者表示，“工抵房”和房企经营情况以及项目销售情况强相关，据其了解，有的房企在支付合同款存在困难的情况下，会选择将一些销售表现不佳的房源或者车位仓储抵扣给工程方，有的开发商帮忙销售，也有的工程方直接销售，这些房源一般比在售的商品房便宜。

徐跃进表示，“工抵房”是长期存在的一种特殊房源，其数量多少与房地产市场走势高度相关。目前市场处于调整阶段，房企销售回款相对乏力，同时工程款支付压力较大，“工抵房”数量相对有所增加。未来如果政策进一步发力，市场能够逐渐企稳恢复，房企销售、融资环境改善，资金压力得到一定缓解，“工抵房”数量可能会相应减少。“工抵房”售价通常会低于项目案场售价，如果“工抵房”大规模存在，会在一定程度上对市场价格造成影响。

“杭州在售新房中几乎没有真正意义上的‘工抵房’。”杭州贝壳研究院院长上官剑向21世纪经济报道记者表示，杭州市面上大量有所谓“工抵房”房源的楼盘，主要是分布在近郊和远郊。这些楼盘成交速度慢，区域二手房价格明显回调，楼盘借着“工抵房”的名义，实际是打折促销，这也能在一定程度上减少对老业主的心理刺激。

不只是杭州，重庆、深圳、北京等多地中介也向21世纪经济报道谈道，目前市场上的在售新房房源中，存在以“工抵房”为噱头推出特价房的情况。重庆一位中介向记者表示，这些以“工抵房”名义销售的房源比正常销售的房源便宜10%左右，一般是销售情况不理想的楼盘，多位于周边区域，核心区很少。也有杭州中介称，不同楼盘以“工抵房”名义销售的房源价格有所差别，一般不会低于七折，正常在八五折以内。

但多位受访者均谈道，在售的新房房源中，尽管“工抵房”占比不大，但会对当地房地产市场价格带来扰动风险，不利于稳房价、稳预期。

针对这样的情况，江西资溪、丰城、瑞金、鹰潭余江、鄱阳、赣江新区等地出手加强“工抵房”价格管控，防止“工抵房”以过低的价格扰乱市场。

如9月29日，江西省抚州市资溪县发布《关于进一步促进资溪县房地产市场平稳健康发展若干政策措施》，文件明确要稳妥处置“工抵房”，加强对“工抵房”价格管控，网签备案价格应与该小区平均价格相匹配。再如9月初江西省瑞金市发布的楼市新政中也谈到稳妥处置“工抵房”的问题，强调“工抵房”网签备案价格应与该小区平均价格相匹配。

陈文静表示，通常“工抵房”价格会明显低于同小区房源均价，地方通过更为精细的管控，有利于保障当地房价平稳运行，但严格管控也会导致项目出售更为困难，影响相关资金回收节奏。未来地方收购或是一种可行的方式，一方面，地方政府收购“工抵房”用于保障房，收购价格相对可控，一定程度可以稳定房价；另一方面，收购后也可促进相关方收回现金，修复市场预期。