实探“保交房”项目：郑州多楼盘顺利交付 金融支持有力有效

本报记者 杨洁

“盼星！盼月！终于等到您回家”——这是郑州一个“保交房”项目表达的对于业主到来的喜悦，而这份喜悦实则凝聚了各方的共识与努力。

自2022年7月底召开的中共中央政治局会议提出“保交楼、保民生”的政策方向后，关于“保交楼”的各类支持举措不断推出。今年以来，政策支持力度“更上一层楼”，从“保交楼”到“保交房”，各地因城施策，金融机构做好相关服务，多方合力驰援房企，房地产市场出现了积极变化。

近期，《证券日报》记者实地探访河南省郑州市两个顺利交付的“保交房”项目。记者了解到，正是政策支持、政府统筹、金融发力等因素共同促成了项目的顺利交付，而交付也进一步鼓舞了当地对于楼市的信心。

事实上，作为保交房“一项目一策”处置模式在全国的首个试点城市，郑州“保交房”工作的推进是全国“保交房”工作的缩影，也对其他城市继续推进“保交房”具有一定程度的样本意义。

郑州多楼盘顺利交付

市场整体信心增强

走进被郑州市民誉为“高新区品质改善住房天花板”的金桥西棠小区，现代式景观园林、上千种绿植绿意盎然、互动式的水系与草坪映入眼帘，随处可见的休闲沙发及座椅上坐满了前来看房以及咨询的购房者，该楼盘的火热程度可见一斑。

与此形成巨大反差的是，该楼盘曾是郑州市高新区“保交楼”重点项目。记者在采访中了解到，金桥西棠项目原由当地两大房企金桥和永威联合开发，2021年底，先因股东之间纠纷被曝“永威退出”，随后又有超10亿元资金被股东挪用的消息传来，一时之间，金桥西棠项目陷入巨大争议中。

为做好“保交楼”工作，郑州市高新区成立了“永威西棠”专班组。针对业主担心的资金保障问题，2022年7月2日，该专班组表示，在多方协调下10.115亿元被股东挪用资金已追回，将由郑州市高新区管委会委派国资公司监管项目资金使用，10.115亿元追回的资金、后续销售收入全部转入国资名下监管账户，用于保障后续项目建设，专款专用、封闭运行。

最终，在多方共同努力下，金桥西棠项目于2024年7月15日正式交付。该项目销售中心工作人员透露，项目共规划房屋2500套左右，目前已售出近90%。

郑州某房产中介经理告诉《证券日报》记者，金桥西棠项目风波事件代表着一类“保交房”项目存在的问题，也给市场起到了警示作用，即如何加强对预售资金的监管。

“目前，河南省已经实行预售资金专项监管。为确保预售资金安全，房地产开发企业预售商品房取得的全部收入，包括定金、首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款等，均应纳入商品房预售资金监管范围。”该房产中介经理进一步介绍，包括工商银行、建设银行、中原银行、郑州银行等在内的多家商业银行分支机构具备承接商品房预售资金监管业务资格。

郑州市一家商业银行工作人员告诉记者，为了确保专项资金落到实处、取得实效，该行积极配合“保交房”工作安排，严格按照资金监管协议，做好资金监管和支付工作，保障资金使用的合规性。

在多位业主以及从事房地产工作的人士看来，金桥西棠项目的顺利交付，为郑州“保交房”工作起到了积极的示范和借鉴作用，也在一定程度上增强了市场的整体信心。

今年9月份，郑州市民口中“最大的烂尾楼”中原区啟福城项目也终于实现交房。《证券日报》记者在现场看到，啟福城·慧苑小区门口人头攒动，水电、吊顶、装修、封阳台等各类商家及装修队聚集在此，招揽生意。小区内，一幅写着“盼星！盼月！终于等到您回家”的红色条幅格外醒目。

“历经十年，终于交房了，心里的一块儿石头也落地了。感谢‘保交楼’政策，救活了啟福城，保障了我们购房者权益。”小区内一位业主表示。

金桥西棠项目、啟福城项目的交付只是郑州“保交楼”“保交房”工作的一个缩影。8月23日，在国务院新闻办公室举行的“推动高质量发展”系列主题新闻发布会上，住房和城乡建设部副部长董建国表示，指导各地实行“一项目一方案一专班一银行一审计一法官”处置模式。该模式在郑州首先试点探索，将向全国推广。

金融支持房地产有力有效

“白名单”项目融资加速推进

“保交房”需要多方合力，其中，资金是关键一环。

自今年年初城市房地产融资协调机制正式建立后，一系列政策陆续推出，各地“白名单”项目加速落地。与此同时，商业银行落实尽职免责要求“应贷尽贷”，为房企融资打开新渠道。

董建国在前述新闻发布会上表示：“目前，商业银行已经按照审批程序通过了‘白名单’项目5300多个，审批贷款金额近1.4万亿元，这些资金正在按照项目的工程进度陆续发放到位，有力支持了项目建设交付。”

“现在大家常说的‘保交房’其实并非曾经都烂尾过，而是当地政府梳理出一批‘白名单’项目，这些项目中的楼盘必须要保质保量完成按时交付、交房，我们称为‘保交房’，主要针对市场上那些让客户没有太多信心的楼盘。”郑州市一名从事房地产销售工作的人士告诉记者。

《证券日报》记者从中原银行获悉，在郑州市保交房、安置房建设攻坚战中，中原银行郑州分行“真金白银”的助力从未间断。该行积极落实国家政策，迅速成立城市房地产融资协调机制工作专班，逐个对接项目，优化业务流程，全力推进郑州市房地产融资协调机制落地见效，今年以来对“白名单”项目批复贷款近56亿元，投放资金近29亿元。

从今年上半年商业银行房地产业务情况来看，其对房企的支持力度也在逐渐加大。《证券日报》记者梳理6家国有大型商业银行半年报数据发现，其中有3家房地产业贷款余额占比（以集团公司类发放贷款和垫款为口径）较2023年末有所增长，1家保持不变。从房地产业不良贷款率来看，上半年，6家银行的房地产业不良贷款率较年初呈现“5降1平”局面。

在落实好房地产融资协调机制的同时，商业银行把好了资产选择关。工商银行副行长王景武在该行中期业绩会上表示，工行着力构建分散多元均衡的房地产投融资结构，加大风险房企和项目的处置出清力度，提高拨备提取比例，房地产业资产质量总体稳定。上半年，工行房地产业不良率较年初下降了2个基点。

一系列支持举措及稳中向好的数据带动了居民置业意愿。中指研究院近期发布的《2024年8月居民置业意愿调查报告》显示，2024年以来，政府加力推进“保交房”，强化地方融资协调机制落地，对合规“白名单”项目“应贷尽贷”，推动项目持续建设、竣工，促进居民交付风险预期持续下滑。8月份，居民购房观望情绪出现一定下滑，占比约为24%，较高位下降2个百分点。

“当前，我国要加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式，就是要建设适应人民群众新期待的‘好房子’，更好满足刚性和改善性住房需求。”农业银行副行长刘洪在中期业绩会上透露了下阶段该行重点工作，一是全面助力做好“保交房”工作。强化与政府沟通对接，创新运用多种方式，做好相关项目融资和风险处置，跟踪探索存量房消化金融服务有效模式。二是提升房地产融资协调机制服务质效。持续跟进“白名单”项目，完善全流程服务机制，量质并举做好贷款投放。三是持续做好“三大工程”融资。动态对接“平急两用”项目清单，推动保障性住房成熟项目审查审批，加快融资落地。

中指研究院市场研究总监陈文静对《证券日报》记者表示，推动需要融资支持的项目应纳尽纳，有助于更多项目获得融资支持，为项目建设交付提供了重要保障。未来，项目融资“白名单”有望进一步深入推进落实，也将在“保交房”、稳定市场预期等方面发挥更大作用。

AMC多措并举纾困房企

持续助力项目盘活

除商业银行外，在房地产项目风险化解、企业重组纾困、危机救助等方面，还有一类金融机构有着丰富的经验，发挥着区别于其他金融机构的作用，那便是资产管理公司（AMC）。

“在郑州，有一些烂尾楼的开发商没有资金，公司宣布倒闭后，就会由AMC接手进行注资，通过代建的方式，继续将楼盘盖好。”前述某房产中介经理说。

当前，在稳妥化解房地产风险方面，AMC已取得诸多积极成果。《证券日报》记者在采访中了解到，郑州信达天樾九章、未来公元因原项目方现金流断裂导致停工，影响近1500户村民安置。2023年8月份，中国信达总部牵头，旗下河南分公司、信达投资、信达地产、信达资本协同参与项目纾困，以“保交付、保品质”为原则，协调解决业主、村民及供应商等多方诉求，在地方政府的大力支持下，推动项目于当年8月中旬复工。

目前，未来公元一号院、二号院已成功交付，天樾九章预计今年年底交付。中国信达相关负责人对《证券日报》记者表示，在上述两个项目中，中国信达通过纾困项目联动、新项目引入、多项目资源共享的协同纾困方式，实现多项目共同“破局、修复、造血”。期间，中国信达总部及各分子公司高效联动、综合施策，对项目进行股权、资金、管理、技术等多维度实质性重组，采用了资产端做加法、负债端做减法、权益端做调整、成本端做优化、品牌端做注入等“五步修复法”，推动问题项目活化。

中国中信金融资产则积极打造了“中信金融资产增量投入重组盘活+中信信托有效隔离+中信咨询、中信泰富地产、实业公司代管代建运营提升+存量金融机构风险化解+配合政府监管资金”的中信特色产融协同纾困地产模式，兼顾地方政府、居民、银行、受困房企等各方诉求，为项目量身定制、开出了多方共赢的“综合药方”。

记者从中国中信金融资产获悉，近期，中国中信金融资产实施的融创董家渡纾困项目（外滩壹号院二期）二批次正式开盘，110套房源开盘当日售罄，实现成交额56.74亿元。这是继今年4月份首开清盘后，该项目二开二罄，总成交金额达到156亿元，标志着该项目纾困取得重大成效。

总体来看，各家AMC对房企的纾困模式主要有三种：一是“AMC接管+增量资金投入+代建”协作模式，即重组后再开发；二是AMC通过“债权+股权”工具箱，直接或联合其他银团提供增量资金，继续由房企操盘；三是AMC与地方国资合作成立地产纾困基金或平台等。

中国东方此前发布的《中国金融不良资产市场调查报告2024》显示，综合外部专家学者、商业银行、资产管理公司、中介机构四类受访者的问卷调查结果来看，2024年经济运行呈现出积极因素增多，动能持续增强，社会预期改善，增长较快、结构优化、质效向好的基本特征。要抓紧构建房地产发展新模式，结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施。

在中国东方相关负责人看来，接下来，进一步发挥AMC更大的纾困救助作用，还需要相关专项政策，特别是资金成本等方面的专项政策支持。因为部分项目在销售去化困难的同时，存量债务风险仍在不断累积，环环相扣使得困境项目深陷泥潭，救助难度不断加大，需要以时间换空间，分步分批解决。