21世纪经济报道 孙诗卉,实习生陈嘉琪
近日，21世纪经济报记者观察到，今年上半年险资不动产投资显著加速。据不完全统计，2024年上半年共有包括平安人寿、中国人寿集团、阳光人寿、众安在线在内的多家保险公司宣布出资购买位于多个一线城市或省会城市的十余个产业园区、办公楼等不动产项目。
而下半年，险资亦有动作。8月15日，平安人寿也宣布新增出资0.05亿元人民币投资上海东方万国等四个产业园区不动产项目。
事实上，早在2023年，险资对不动产项目投资热情已然开始升温。中国保险资产管理业协会的数据显示，2023年保险资产管理机构登记股权投资计划21项，登记规模661.85亿元，登记总金额同比增长14.68%。从已披露信息来看，险企投资的不动产项目涉及商业地产、产业园区、仓储物流、办公楼等为主，投资方式包括物权投资、股权投资、债券计划等多种方式，且多个项目已进入实际出资阶段。
2024年以来，险资持续加大对不动产的配置力度。
不动产买方市场 险资下场“捡漏”？
据相关业内人士的说法，上半年许多不动产因各种各样的原因流入市场。其中不乏较为优质的资产，一些外资、上市公司基于回笼资金等需求，在市场上积极寻找“接盘侠”，而在这样的背景下，实力雄厚的长期资金入场就可以在谈判中获得更优的价格和条款。
仲量联行华东区投资与资本市场部负责人孙翎对21世纪经济报道记者表示，目前市场属于买方市场，资产价格回归理性。她进一步表示，随着市场的变化，业主的心态也发生了调整，这促使资产价格不断回归合理水平，为买家提供了谈判的空间。
另外，在当前低利率的环境以及“资产荒”加剧的背景下，一位险资投资端人士表示，相对而言，不动产是相对稳定的投资方向。
孙翎认为，当前市场整体价格趋于理性，市场上可挑选的项目种类丰富多样，这对于投资者来说，确实是一个较好的入市时机。当前市场上既有小型项目，也有大体量项目，涵盖了不同类型的商业地产；价格回归理性的同时，市场上的优质项目也更多地显现出来，对于寻求稳定现金流和资本增值的投资者而言，现在是一个较好的时机去寻找并锁定这些机会。
事实上，除了市场行情因素，保险资金投资本身所特有的期限长、体量大、追求稳定收益等特点，也与不动产投资的资金需求量大、回报周期长、抗经济波动能力强的特征相契合；因此以基础设施为代表的不动产资产被纳入保险资金的投资标的范围之日起，不动产即成为了保险资金的一项重要的资产配置标的。
对于险资今年以来的“买楼”热情，业界认为，险资通过股权投资、REITs等多种方式持续流向不动产项目，一方面是出于积极响应政策要求支持实体经济的考量；另一方面与不动产投资的特性密不可分，不动产投资的跨周期性可以为险资应对短期经济周期波动提供助力，长期性又与险资相对较长的负债期限完美匹配；此外，近期资产价格较以前下跌不少，也形成了不小的吸引力。
行业分析师指出，地产市场近年来面临政策调控和行业周期的双重压力，导致房企频繁出现财务危机，险企因此在不动产投资上变得更加审慎，提高了对资产品质、合作伙伴和城市发展潜力的筛选标准。然而，随着不动产资产价格的调整和市场利率的下降趋势，如果资产价格降至合理水平、预期收益能够覆盖负债端成本，那么，险资在此时收购优质不动产资产，将有机会获得稳定的回报。
种种迹象表明，险资虽然对房地产企业相关的债权投资、房企二级市场股份投资等项目更为审慎，但它们并不是打算“逃离”房地产，而是打算自己成为“业主”。
上半年险资不动产投资项目达十余个
2023年以来，保险机构密集通过股权、物权等方式投资商业不动产项目。2024年后，这一趋势越发加强，今年截至目前已有十余个项目。
8月15日，平安人寿发布关于大额不动产投资的信息披露公告，宣布新增出资0.05亿元人民币，累计出资总金额约62.04亿元人民币，投资上海东方万国等四个产业园区不动产项目（包括上海的东方万国项目、弘源科创项目，北京的弘源国际项目、弘源新时代项目）。据悉，该项目总投资金额预计不超过73.33亿元。
6月7日，国寿集团出资31亿元获远洋集团北京颐堤港二期49.985%股权。据悉，颐堤港二期位于北京市朝阳区酒仙桥地区，由远洋集团与太古地产共同开发，目前仍在建设阶段，预计2025年至2026年完工。
此外，5月31日，合肥万达广场商业发展有限公司新增全资股东苏州联商壹号商业管理有限公司最终控股股东可穿透至阳光人寿。
4月30日，众安在线财产保险股份有限公司发布公告，其以14.37亿元收购上海外滩中央商务区的物业，总代价为14.37亿元。
4月13日，新华保险和中金资本联手打造的百亿不动产基金，接手北京万达广场实业。
4月9日，相关市场消息显示，长城人寿以10.2亿元购入经过地产基金改造增值的北京办公物业新街高和。
3月14日，中国人寿认购约6.86亿元华夏华润商业REIT，接近总募集规模的10%，为第一大外部投资人。
2月19日，平安人寿收购鹤山合能、维龙蓬江、安华维龙（西咸新区）仓储服务三家公司100%股权，以股权形式投资三大物流园区位于江门鹤山、江门蓬江及西安空港的三个物流园区。
2月18日，中邮保险投资的西安启迪中心不动产项目在陕西西安高新区2024年招商引资暨项目建设大会上正式签约。
2月7日，东吴人寿披露，拟4.14亿元购置由苏州新高荣建建设发展有限公司持有的苏地2017-WG-41号地块三3号楼作为职场。
1月31日，友邦人寿以24亿元的总对价，收购了位于北京市朝阳区中央商务区的办公楼项目控股权。
21世纪经济报道记者观察到，险资投资的不动产主要集中在北京、上海以及一些省会城市等一线或二线核心城市。业内认为，相对而言一二线城市的不动产更保值，更能获得稳定的租赁现金流。
多用于物业租赁、战略运营、职场自用
对于不动产购置之后的用途，21世纪经济报道记者梳理发现，这些不动产后续将多用于物业租赁、战略运营、职场自用等。
例如，长城人寿相关负责人针对购买北京办公物业新街高和大厦表示，此次公司购入北京新街高和项目，兼具了战略投资及财务投资的双重属性，写字楼除了作为公司总部办公职场使用外，部分物业将用于对外出租运营，吸引优质企业和机构入驻，可为公司贡献较为稳定的租金收入，增加投资收益，提升公司整体盈利水平。
除了租赁和作为职场自用，也有不少险企将购得不动产自建康养社区进行战略运营。例如，去年12月，太保寿险成功竞得广州天河区一地块，据了解，该地块将用于建设太保家园广州天河国际颐养社区、源申康复医院项目，打造成为中国太保在华南地区的“大健康、大养老”区域服务中心；类似的，去年10月，泰康人寿也成功竞得位于广州市黄埔区一地块，据了解，该地块将用于建设广州市黄埔区泰康之家·粤园二期项目。
此外，业内人士认为，在产业园运营方面，险企在医疗、健康管理等多个领域也可以通过自身资源，拉动产业园区的生态圈建设，进一步提高产业园入驻率和招商引资的情况。
事实上，与国际保险机构相比，我国险资不动产投资占比仍然较低，据了解，当前险资投资型不动产配置的金额虽然达到万亿级规模，但占比还不到4.5%，与国际同业平均10%左右的比例有较大差距。
中指研究院企业事业部研究负责人刘水在此前接受媒体采访时指出，商业不动产是险资配置资产的重要领域，当下房地产市场深度调整，商业不动产价格低迷；但长期来看，未来一二线城市核心地段的商业不动产具有较强升值空间，因此当下险资加强相关不动产配置可能迎来新的机遇。
整体而言，虽然当前房地产行业复苏具有不确定性，但业内对于一二线城市的核心资产依然较有信心。
孙翎建议，虽然当前房地产市场处于温和复苏阶段，但对于寻求长期稳定收益的投资者来说，一线城市的核心商业地产仍然是一个值得考虑的投资选项。可以从区域核心、租期稳定、现金流稳定、价格优势、有明确的退出渠道［可通过REITs（房地产投资信托基金）或其他方式退出的可能性］以及未来增值空间等多个维度考虑。
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